Fasteignaskattprósenta lækkaði hjá meirihluta sveitarfélaga milli áranna 2025 og 2026. Hjá rúmlega þriðjungi sveitarfélaga er fasteignaskattasprósenta óbreytt milli ára en ekkert sveitarfélag hækkar. Þrátt fyrir það hækka fasteignagjöldin í langflestum tilvikum í krónum talið vegna hærra fasteignamats. Hækkanirnar eru í mörgum tilfellum umfram hækkun verðlags. Þegar hækkanir fasteignagjalda eru skoðaðar frá árinu 2023 má finna dæmi um tug prósentustiga hækkanir.
Þetta kemur fram í úttekt verðlagseftirlitsins á fasteignagjöldum 53 sveitarfélögum en þau samanstanda af fasteignasköttum, vatnsgjöldum, fráveitugjöldum og lóðaleigu. Verðlagseftirlit mun á næstunni birta sérstaka umfjöllun um þróun sorphirðugjalda Úttektinni fylgir reiknivél þar sem reikna má út fasteignagjöld fyrir komandi ár, bera þau saman milli hverfa og sveitarfélaga og skoða þróun þeirra milli ára og milli mismunandi svæða. Hana má finna vef Verðlagseftirlits ASÍ.
Álagningaprósentur í flestum sveitarfélögum lækkaðar til móts við hærra fasteignaverð
Fasteignaskattur ræðst af samspili fasteignamats og álagningaprósentu . Á undanförnum árum hafa orðið miklar hækkanir á fasteignaverði víða um land. Þessar hækkanir koma fram í hærra fasteignamati íbúða og hafa fasteignagjöld af þeim sökum hækkað.
Í mörgum tilfellum hafa sveitarfélög lækkað álagningaprósentu til að koma til móts við hækkandi fasteignamat. Af 53 stærstu sveitarfélögum landsins lækkaði fasteignaskattprósentan í 33 sveitarfélögum og var óbreytt í 19. Sjá má samanlögð áhrif meðalhækkunar á fasteignamati og breytinga á álagningaprósentu fasteignaskatts í 15 fjölmennustu sveitarfélögum landsins milli áranna 2025 og 2026 á grafinu hér að neðan. Í Akureyrarbæ standa fasteignaskattar svo til í stað, en í hinum 14 hækka þau um allt að 12,6%, mest í Seltjarnarnesbæ.
Vatnsgjald er ýmist reiknað sem fast gjald, fermetragjald eða sem hlutfall af fasteignamati. Í þeim sveitarfélögum sem taka fast og/eða fermetragjald hækkuðu 9 af 17 gjaldið um 3,2-4,5%. Þar sem vatnsgjald er innheimt sem hlutfall fasteignamats var álagningarprósentan lækkuð í 9 af 34 sveitarfélögum, en hækkuð í tveimur: Þingeyjarsveit og Vogum. Í Vogum fór vatnsgjaldið úr 0,08% af fasteignamati upp í 0,11% af fasteignamati. Fasteignamat íbúðareigna hækkaði um 11,8% í Vogum í ár. Alls hækkaði vatnsgjaldið þar í krónum talið því um helming.
Fráveitugjald er, líkt og vatnsgjald, ýmist reiknað sem fast gjald, fermetragjald eða sem hlutfall af fasteignamati. Í þeim sveitarfélögum sem taka fast og/eða fermetragjald hækkuðu 3 af 6 sveitarfélögum gjaldið um 4,5%. Akureyrarbær hækkaði fráveitugjald um 14,5%. Þar sem fráveitugjald er innheimt sem hlutfall fasteignamats var álagningarprósentan lækkuð í 14 af 44 sveitarfélögum, en hækkuð í Vogum. Þar hækkaði fráveitugjaldið úr 0,085% af fasteignamati í 0,11% af fasteignamati. Eins og fyrr segir hækkaði fasteignamat í Vogum um 11,8% í ár og hækkaði fráveitugjaldið þar í krónum talið því um 58%.
Fasteignagjöld hækka víða umfram verðlag
Þar sem álagningarhlutfallið er eitt hið sama innan sveitarfélaga en þróun fasteignamats breytileg milli hverfa eða jafnvel milli einstakra fasteigna getur verið áskorun fyrir einstaklinga að átta sig á breytingum.
Þegar skoðaðar eru dæmigerðar 75fm fjöleignaríbúðir í 15 stærstu sveitarfélögum landsins má sjá að í aðeins, á Selfossi hafa samanlögð fasteignagjöld lækkað milli ára. Sé horft á sambærilegar eignir í Garðabæ, austurbæ Kópavogs, í Vallarhverfi í Hafnarfirði og í Mosfellsbæ nemur hækkun fasteignagjalda á bilinu 2,8-3,5%, eða sem nemur 4.866 – 8.287 kr. á dæmigerða 75fm íbúð. Hækkun getur þó hæglega hlaupið á tugum þúsunda en á Akranesi, Reykjavik (tjörn til Snorrabrautar), Borgarnesi og á Sauðárkrók hækkuðu fasteignagjöld á bilinu 7,1-9,5%, eða sem nemur 14.461 kr. á Akranesi til 29.392 kr. á Sauðárkrók. Mest hækkuðu fasteignagjöld á Reyðarfirði (Fjallabyggð), um 17,3% eða sem nemur 40.275 krónum en hækkunin skýrist eingöngu af breyttu fasteignamati.
Til samanburðar hækkaði vísitala neysluverðs um 4,5% árið 2025, en í níu af fimmtán ofangreindum sveitarfélögum hafa fasteignagjöld á 75 fjölbýliseignum hækkað meira en sem nemur verðbólgu. Skoða má tölur fyrir meira en hundrað hverfi í yfir fimmtíu sveitarfélögum á verdlagseftirlit.is/fasteignagjold.
Fasteignagjöld fyrir sérbýli hafa þróast með sambærilegum hætti . Þegar dæmigerð 120fm sérbýli eru skoðuð í 15 stærstu sveitarfélögum landsins eru tvö dæmi um lækkun og aðeins tvö um hækkun sem er minni en almenn hækkun verðlags í fyrra. Í ellefu sveitarfélögunum eru hækkanir á fasteignagjöldum dæmigerðs sérbýlis umfram almenna hækkun verðlags, mest er hækkunin á Reyðarfirði, 17,3%. Athygli vekur að fasteignagjöld 120fm sérbýlis á Egilsstöðum lækka mest af þeim 15 dæmum sem skoðuð voru, en fasteignagjöld greiddir af 75fm fjölbýli á Egilsstöðum hækka næstmest. Er þetta vegna mikillar hækkunar fasteignamats á fjölbýli á Egilsstöðum og samhliða lækkunar álagningarprósentu í Múlaþingi.
Tugprósenta hækkanir frá undirritun kjarasamninga
Sé horft yfir lengra tímabil má greina verulegar hækkanir á fasteignagjöldum samhliða hækkandi fasteignamati þrátt fyrir sveitarfélög hafi í mörgum tilfellum brugðist við hækkunum fasteignamats með að lækka álagningaprósentur. Í krónum talið hafa samanlögð áhrif af breytingu fasteignamats og skatthlutfalls víðast hvar leitt til hærri fasteignagjalda.
Verðlagseftirlitið skoðaði 20 dæmi um hækkanir á fasteignagjöldum frá árinu 2023, miðað við dæmigerða íbúð á hverju svæði, þ.e. þróun fasteignagjalda á meðalstærðir í hverju hverfi. Finna mátti dæmi um verulegar hækkanir fasteignagjalda á þessu tímabili. Mest hækkuðu fasteignagjöld á 75fm íbúð í fjölbýli á Egilsstöðum um 62%, á 100fm íbúð í Bolungarvík um 55% og á 100fm sérbýli í Vogum um 52%. Á Egilsstöðum og í Bolungarvík er ástæðan hækkun á fasteignamati. Í Sveitarfélaginu Vogum er skýringin aðeins önnur. Þar hækkar fasteignamat, en fasteignaskattprósentan er lækkuð. Hins vegar er álagningarprósenta á vatnsgjaldi, fráveitugjaldi og lóðarleigu hækkuð.
Í stærri sveitarfélögum eru einnig dæmi um hækkanir fasteignagjalda á bilinu 27-34% frá árinu 2023 fyrir 75 fm fjölbýlisíbúð, t.d. í Reykjavík (vestan Bræðraborgarstígs), í Seltjarnarnesbæ og á Selfossi. Til samanburðar námu almennar launahækkanir 10,6% frá 2023. Breytingar geta verið ólíkar milli hverfa sökum mismunandi þróunar fasteignamats. Heildarsamantektina má finna á vef verðlagseftirlitsins.
Um úttektina
Í úttektinni skoðaði Verðlagseftirlitið fasteignagjöld, sem samanstanda af fasteignaskatti, lóðarleigu, fráveitugjald og vatnsgjaldi. Samantektin byggir á gögnum um sveitarfélög með fleiri en 300 íbúa, samkvæmt upplýsingum frá Sambandi íslenskra sveitarfélaga. Álagningarreglur ársins 2026 voru sóttar af vefsíðum sveitarfélaga.
Fasteignaskattur ræðst ráðast af samspili skattprósenta og fasteignamats. Samanburður getur verið vandkvæðum bundinn, sem dæmi eru skattprósentur gjarnan hærri á svæðum þar sem fasteignamat er lægra. Í úttektinni er miðað við fasteigna- og lóðamat í 234 hverfum í 62 sveitarfélögunum en gögnin eru fengin frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Úttekina má í heild sinni finna á vef Verðlagseftirlitsins en þar má finna reiknivél þar sem reikna má út fasteignagjöld fyrir komandi ár, bera þau saman milli hverfa og sveitarfélaga og skoða þróun þeirra milli ára og milli mismunandi svæða.
